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来源：地产 K 线
今年 1 月，杭州 2024 年的首场土拍上 ，滨江集团以 36.22 亿元的总价 ，夺下两宗地块，给开年的土地市场 ，注入了一股暖流 。
作为“杭州一哥 ” ，这是滨江集团对杭州大本营土地投资的冰山一角 。过去一年，滨江集团新增土地储备项目 33 个，杭州就达到 27 个 ，占比超过八成。
近几年房地产进入下行周期 ，城市、区域分化持续加剧，深耕让滨江集团得以逆周期而行 。
2023 年 ，滨江集团实现营业收入 704.43 亿元 ，实现归母净利润 25.29 亿元，虽然归母净利润受计提存货跌价准备影响有所下滑 ，营收却逆势增长了 69.73% 。
截止报告期末 ，该公司总资产 2900.32 亿元，归属于上市公司股东的净资产 253.02 亿元 ，分别较上年末增长 5.01% 和 7.5%。
而今年一季度 ，滨江集团实现营业收入 137.01 亿元，同比增长 35.85% ，归母净利润 6.6 亿元 ，同比增长 17.84% 。
更重要的是，行业流动性仍然仄，而滨江集团保持财务稳健 、融资成本持续下降的同时 ，现金流也实现了较大幅度的增长 。
01
匍匐前进 ，持续深耕
杭州是滨江集团的大本营，也是滨江发展的根基。滨江集团董事长戚金兴曾在媒体恳谈会上感慨：“过去五年 ，好在我们在杭州有 60%-80% 的区域占比；如果没有这个比例 ，滨江也没了半条命 。”
此话所言非虚 。多年的深耕，成为了滨江集团业绩逆势增长的保障。行业规模持续下行的周期里 ，2023 年 ，滨江集团实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平 ，位列克而瑞行业销售排名第 11 位 ，较 2022 年提升 2 位。
其去年在杭州销售额为 606.82 亿，位居之一 ，据此 ，滨江集团已连续 6 年荣获杭州市场销售冠军 。这也使得该公司保持了全年权益销售现金回笼 732 亿元，创历史新高 。
截止 2023 年末，滨江集团房地产板块员工 1076 人。按全年 1534.7 亿元全口径销售额计算 ，该公司人均销售额 1.43 亿元 。无论从杭州 、全浙江省还是全国的地产商看 ，滨江集团人员的精干高效都具有领先优势 。
房地产的调整仍在持续，以往依靠土地、金融红利狂飙突进的时代已经成为过去式。面对低增长的行业现状 ，戚金兴去年末在面对媒体谈及发展策略时说了 8 个字：主动卧倒 ，匍匐前进 。
他谈到，滨江要继续保持在行业前 15 位 ，销售额占中国房地产交易总金额的 1%；其次 ，要保证杭州市场占公司总市场的 60%，杭州之外浙江省内保持 30% ，省外不超过 10% 。
如此的发展策略之下 ，滨江集团仍加大对杭州大本营的投资。
2023 年，该公司新增土地储备项目 33 个 ，其中宁波 1 个 ，南京 1 个，湖州 2 个，金华 2 个 ，杭州 27 个 ，进一步巩固杭州市场份额 。期内，新增项目计容建筑面积合计 333 万平方米 ，权益土地款 256 亿元 。
仅项目数量而言 ，其杭州项目占新增项目总数超过八成。
报告期末，滨江集团总土地储备建筑面积 1320 万平方米 ，按货值算 ，杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波 、金华 、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比 25% ，浙江省外占比 15% 。
这些优质的土地储备 ，为滨江集团未来可持续发展提供了良好的保障 。
对于 2024 年的经营计划，滨江集团表示 ，土地投资金额控制在权益销售回款 40% 以内 ，区域布局聚焦杭州 、深耕浙江 、浙江省外重点关注上海。
02
债务压降，经营现金流大增
稳行业排名以及保持城市深耕之外，降杠杆和财务成本 ，是滨江集团过去一年的主要策略之一。年报也显示 ，其过去一年在债务优化方面取得不错的成绩 。
期内，滨江集团保持合理有息负债水平 ，2023 年 ，滨江集团权益有息负债 360 亿元，较上一年末下降 110 亿元 ，并表有息负债规模 415.18 亿元 ，较上一年末下降 120.27 亿元，其中银行贷款占比 79.8% ，直接融资占比 20.2% 。
从“三道红线 ”监测指标看 ，扣除预收款后的资产负债率为 56.41%，净负债率为 15.08%；债务期限构成上 ，短期债务为 135.07 亿元 ，占比仅为 32.53%，低于期末货币资金，现金短债比为 2.42 倍。“三道红线 ”持续保持“绿档” 。
期内 ，由于销售商品、提供劳务收到的现金大幅上升 ，滨江集团经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长了 526.24%，达到 326.5 亿元 。推动其现金及现金等价物净增加额较上年同期增加 163.17%。
期末 ，滨江集团现金及现金等价物余额 326.49 亿元 ，同比 2022 年的 242.78 亿元，增长了 34.48% 。
近年来 ，滨江集团的综合融资成本不断下降 ，2019 年是 5.6%，2020 年 5.2% ，2021 年 4.9% ，2022 年 4.6%，截至 2023 年末的平均融资成本则为 4.2% ，继续较上年末下降 0.4 个百分点 ，达到新低 。
就在 4 月 28 日，滨江集团官方消息披露，其完成 2024 年第二期中期票据发行 ，本次票据发行规模 5 亿元 ，利率仅 3.8%。
持续的低成本融资，充分反映了市场对资产价值 、经营能力和公司信誉的认可 。2023 年报披露后 ，国金证券发布研报 ，维持滨江集团“买入 ”评级 。
2024 年，滨江集团还将把一年期的直接融资规模控制在 40 亿元以内；综合融资成本从 2023 年底的 4.2% 确保下降至 4% ，争取下降至 4% 以内。
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