贷款利率居高不下， 美国租房已比买房划算？

　　[由于抵押贷款利率居高不下，“置换 ”房产变成了一笔不划算的买卖 。本特表示 ，没有抵押贷款或当前抵押贷款利率低于 4% 的业主去换一个更大的房子或换到更好社区的积极性很低
，因为这将大大增加其所有权成本
。]

　　[全美房地产经纪人协会（NAR）的最新数据显示
，今年 2 月，现房销售价格中位数为 38.45 万美元 ，同比增长 5.7%。]

　　居高不下的抵押贷款利率下，在美国
，租房可能是比买房更有性价比的选择 。

　　根据美国房地产交易网站 Realtor.com 本周发布的报告，在美国 50 个更大的都市区中 ，租金正在缓慢下降（-0.4%）
，而买房的月按揭负担则远高于租赁
。

　　例如，得克萨斯州首府奥斯汀的租金平均为 1530 美元 ，但购买一套类似住房的月按揭款约为 3695 美元。2023 年
，奥斯汀的房租大幅下降了 4.4%，但在过去 52 周 ，30 年抵押贷款利率的平均数仍接近 7%
，远高于 2022 年初刚超过 3% 的水平 。

　　总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外 IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对之一财经记者表示，尽管高利率早晚会走向正常化 ，但住房供应不足才是美国住房可负担性危机的主要诱因
，也将是个长期存在的问题。

　　购房性价比远不如以前

　　全美房地产经纪人协会（NAR）的最新数据显示，今年 2 月 ，现房销售价格中位数为 38.45 万美元，同比增长 5.7%
。美国四个区域的房价都有所上涨。与此同时
，截至 4 月 4 日，30 年抵押贷款利率（6.82%）比一年前还高 0.5 个百分点以上 。

　　与此同时 ，近几个月来
，租房市场的供应紧张情况有所缓解，这促使新租约的租金增长放缓
。例如 ，根据房地产交易网站 Apartment List 的数据
，去年全美各地的要价租金基本持平，下降了近 1% ，中位数为每月 1379 美元。

　　因此
，根据 Realtor.com 的报告，租金与购买房屋的负担差异正在扩大 。与 2023 年相比 ，洛杉矶 、纳什维尔
、凤凰城、孟菲斯和北卡罗来纳州罗利的差距更大
。在弗吉尼亚州里士满
，租房者比买房者一年可以节省 700 美元。

　　美国伯克希尔 - 哈撒韦房产服务公司（BHHS）服务佛罗里达市场的经纪人本特（Douglas Bendt）向之一财经记者算了一笔账 。他称，随着过去两年利率上升 ，在买房与租房的选项中，房地产市场里不少人已急剧向租房倾斜
。

　　本特举例称：“假设首付比例为 20%
，按揭利率为 6.84%，在佛罗里达州拥有一套价格中位数房屋（40.8 万美元）每月有约 2100 美元的按揭付款 ，再加上每月至少 500 美元的保险费和税费
，总成本约 2600 美元。相比之下，同样包括税费和保险费的租金中位数为 2090 美元 。
”

　　这与两年前的情况已经大为不同
。“在两年前利率为 4% 或更低的时候 ，潜在购房者的比较结果是更倾向于购买一套房屋
，因为价格中位数房屋的全部所有权成本与租金中位数基本持平，而且买方可以拥有一个后院 ，并获得资产收益。”本特说 。

　　本特称
，如果潜在购房者想控制成本，当购房成本与租金持平 ，其购买的房屋价格不会超过 27.5 万美元
，这意味着小很多的房屋面积，或者较差的社区环境。但如果这些条件缺失 ，潜在买家可能不愿意承担购房的风险
。

　　Realtor.com 首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，2023 年 10 月
，中位数价格的活跃挂牌房屋月供达到 2405 美元的高点，占家庭收入中位数份额的 29.1%。目前 ，这一比例已经略微下降
，在 2024 年 1 月降至 26.8% 。

　　美国房地产市场的长期问题

　　由于抵押贷款利率居高不下，“置换 ”房产变成了一笔不划算的买卖
。本特表示 ，没有抵押贷款或当前抵押贷款利率低于 4% 的业主去换一个更大的房子或换到更好社区的积极性很低
，因为这将大大增加其所有权成本。

　　这种“锁定效应
”较为普遍 。在纽约从事房产买卖和租赁业务的经纪人索尼娅（Sonia Bendt）告诉之一财经记者，她有相当数量的客户在纽约市租房 ，买房对他们来说似乎并不迫切
。“对于一些购房者来说
，他们正在等待利率下降。”索尼娅说，“纽约市目前仍是买方市场 ，但我预测这种情况在不久的将来会有所改变 。 ”

　　一些分析师认为
，抵押贷款利率可能会在 2024 年进一步下降
。例如，房地产数据公司 Bankrate 分析师麦克布莱德（Greg McBride）认为 ，今年年底的利率可能会在 6% 左右。这可能会促使更多房主出售房屋，释放出一定数量的房源 。

　　但这可能并不足以拉低美国的房价
，因为美国房地产市场的长期问题在于供应太少
。而过去两年中高歌猛进的贷款利率也吓得许多房地产商不敢开工。

　　根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的数据，目前 ，全美住房短缺约 150 万套 。同时
，市场将面临越来越多的供应方面的挑战，如价格上涨以及木材 、地块和劳动力短缺。由于信贷紧缩 ，预计今年多户住宅的开工量将下降 19.7%
。

　　美国首都华盛顿特区长荣地产（Evergreen properties）副总经理陈宏明也对之一财经记者表示
，当地房地产市场更大的问题仍是房源太少。“目前我们这里房子供应量还是不足，买家找不到房子 ，即使找到喜欢的
，一般都要加价才能成交 。这是现在楼市更大的问题，而数据显示 ，本地的供应量最近也降幅显著
。”他称。

　　“美国的住宅用地规划与民众都习惯了独栋住宅
，住宅区的舒适度与密度之间长期存在紧张关系，导致住宅开发的限制过多 。疫情以来形成的居家办公新常态 ，又使人们对住宅室内外空间的要求有增无减
。
”安萨里分析原因称，“住宅供应短缺的长期性意味着有房者的财富将持续增长
，而刚需者的美国梦将愈来愈远。”

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